許多房東在出租房屋時，最怕遇到兩種情況：房客積欠房租遲遲不繳、租約到期後房客卻不搬走。面對這些狀況，有些房東會想：「反正他沒權利住了，我直接換鎖、斷水斷電，逼他搬走就好！」但這樣的做法真的可行嗎？答案是小心觸法！
房東私自換鎖、斷水斷電，可能違法！
- 當房客欠租、租約到期不搬走或房東與房客有任何租約爭議時，房東是否可以採取換鎖、斷水斷電等手段，逼迫房客搬離、取回房屋，在實務上有一定爭議。
- 過往法院有認為換鎖、斷水斷電雖然不是直接對人施以強制行為，但刑法第304條強制罪還包含對物之間接強制手段，使被害人無法行使權利的情形，因此如果房東採取換鎖、斷水斷電等強制手段，使房客無法使用房屋、無電或水源可用，逼迫房客盡早搬家，即有可能涉犯刑法第304條強制罪。（臺灣高等法院113年度上訴字第1768號刑事判決 ）
- 不過，也有法院認為刑法第304條強制罪需要被害人在場，才有受強暴的可能，如果被害人不在場，自然無法感受到強暴脅迫而無法影響被害人意思決定自由，就不構成強制罪。因此，房東在換鎖、斷水斷電時，如果房客不在家，就有可能不成立強制罪。（臺灣高等法院109年度上易字第2191號刑事判決 ）
- 由此可知，房東若直接採取換鎖、斷水斷電等強烈手段，反倒有可能被房客提告，還沒收回房子前自己就先吃上官司，即使後來有無罪的可能，仍要花費大把時間、金錢接受偵查和訴訟。因此，律師建議在房客欠租、租約到期不搬走或有任何租約爭議時，還是要透過民事訴訟或事前公證租約等合法手段處理，避免得不償失。
臺灣高等法院113年度上訴字第1768號刑事判決
被告雇工更換本案房屋1樓門鎖，且不開門讓告訴人進入本案房屋，業據告訴人於原審證述明確，且證人戴○○於檢察事務官詢問證稱：我不知道案發當天被告為何更換本案房屋1樓門鎖，但被告說伊與黃○○的租約到了不想再租，被告換鎖當天，我沒有鑰匙無法進入，還請告訴人下樓幫我開鎖，告訴人有打電話給我說要出門拍照蒐證，就遭被告鎖在門外，我覺得被告很過份等語，足認被告換鎖頭之行為，已使告訴人無法進入本案出租房間、行使管理維護本案出租房間及照顧留在本案出租房間之趙○○之權利，妨害告訴人之意思決定自由與意思實現自由，已該當強制罪之構成要件。
臺灣高等法院109年度上易字第2191號刑事判決
證人即告訴人於原審證稱：被告更換系爭房屋大門門鎖時，我並不在現場，是事後回家才發現門鎖被換；又被告申請斷水斷電時，我人沒有在本案承租房間，是事後回家後才發現，因為我白天都在外面工作，晚上才會回家。我一開始發現斷水斷電時不確定是被告做的，是去向台水公司及台電公司求證後，才知道是被告申請斷水斷電等語；於本院審理時指稱：我是承租者，被告行為已經影響到我的權利，跟我當時有無在場無關等語，顯見被告係利用告訴人不在本案承租房間時，向台水公司與台電公司申請對系爭房屋斷水斷電，及更換系爭房屋大門門鎖，則被告顯係單純對物施以強制力，且因告訴人不在場，自無從直接或間接感受被告有何對其實施強暴脅迫手段，亦無從妨害告訴人當時之意思決定自由，自難以被告上開行為，逕認已該當刑法強制罪之構成要件。
房東合法的處理方式
- 房客不繳房租終止租約
- 關於房客遲遲不繳房租，房東應該要怎麼處理，可以參考本網站文章＜我是房東，房客欠繳租金我想終止租約該怎麼辦？少做這件事絕對不行！＞詳細介紹。
- 租約到期房客不搬遷
- 租約到期後，如果房客繼續使用房屋，但房東卻沒有即時表示反對繼續收租金，依照民法第451條規定，租約會轉為不定期租賃契約。
- 當租約變成不定期租約時，房東便無法輕易終止租約，房東必需在有《租賃住宅市場發展及管理條例》第10條或土地法第100條所規定的特定情形，例如房客毀損房屋卻不修繕、房客欠租達二個月經催告仍不繳房租、房客未經同意轉租他人等，才能終止租約。
- 因此，律師建議房東在租約到期前一個月，先與房客確認是否續租、約定點交時間，並保留相關對話記錄或書信往來證據。如果房客在租約到期時仍拒絕點交、搬遷，房東應儘速發存證信函給房客表明拒絕續租之意思，並且千萬不要再繼續收取房租，否則有可能被視為同意變成不定期租約。
- 當以上步驟做完後，房客仍遲遲不肯搬遷的話，房東可至法院提起民事訴訟，請求房客遷讓房屋，並請求給付相當於租金的不當得利。等法院判決確定後，房東可以拿勝訴判決向法院聲請強制執行要回房屋。
- 由上可知，租約期滿房客拒絕搬遷時，房東還要透過寄發存證信函、提起民事訴訟等手段才能要回房屋，曠日廢時。為了避免租約到期後無法儘速收回房屋，建議房東在和房客簽署租約時找公證人公證，並載明逕受強制執行，如此當租約到期的隔天，就可以依照公證法第13條規定，向法院聲請強制執行，把賴著不走的房客趕走。
結語
房客不繳租金或租約期滿賴著不走，確實讓房東非常頭痛，但房東若私自換鎖、斷水斷電、清空物品，將有可能觸犯刑法甚至反倒被房客求償，律師不建議房東冒如此大的風險。因此當各位房東要簽租約或討回房屋時，請務必聯絡專業律師協助諮詢，幫您事前防堵風險或事後合法收回房屋。
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本文係依當時之法律所撰寫，法律如有變動，請依最新法規為準。法律適用因個案事實不同而有差異，相關問題建議諮詢律師，以保障您的權益。
