房屋漏水怎麼辦？律師建議的三步驟處理流程

常常有很多人詢問律師關於漏水的問題，但漏水樣態百百種，結論上，最重要的就是搞清楚哪裡漏水，而哪裡漏水這件事對於平民老百姓以及律師、法官來說皆不容易，因此，到訴訟上，法院都高度依賴專業機構所為之鑑定報告，來判斷責任歸屬。

以下，就跟著律師帶您看遇到漏水該怎麼處理的三步驟。

1. 蒐證、記錄漏水的情況
   • 何時發現漏水？漏水是24小時都在漏還是特定時段漏水？漏水位置大概在哪裡？影響層面多大，諸如整面牆潮濕，抑或是小範圍積水，遇到漏水第一件事就是先蒐證，並記錄下漏水的時間、漏水的範圍，蒐證記錄的好處有很多，除了能夠讓抓漏師傅能夠盡早發現漏水點，在與鄰居談漏水時亦較有證據能夠增加說服力；訴訟上，除了與賣家瑕疵擔保的時效起算外，亦可計算損害賠償的範圍，因此蒐證、記錄發生漏水情狀，是第一要務。
2. 釐清漏水的來源，並通知責任人，請求協同處理漏水問題
   • 漏水的來源，關係到誰應該為漏水負責。漏水的源頭時常尋找不易，實務上就有發生過水天花板樓水，樓上鄰居也願意配合找師傅修繕，修了老半天才發現漏水源頭不是樓上住戶，而是共用水管管線破損¹。
3. 當鄰居不配合，進入訴訟階段
   • 然而，並非所有鄰居都願意配合師傅進屋檢測漏水，如果經過多次溝通無效，可能就得透過訴訟管道解決。
     雖於公寓大廈有相關法源依據²可以要求樓上鄰居容忍，惟若住戶推託、長期不在家，即可能要考慮寄發「存證信函」、「律師函」、「聲請調解」，藉由調解協議，達到迅速又能節省成本的解決漏水問題。

漏水訴訟費用？

若是好言相勸、調解後皆無法說服鄰居協同處理，那就要進入漏水訴訟的環節，而漏水訴訟相對昂貴，因為漏水訴訟在實務上，法院高度倚賴相關專家單位的鑑定成果，諸如「台灣營建防水技術協進會」、「土木技師公會」、「建築師公會」等作成之鑑定報告，而基於原告應先負舉證責任的原則，該部分費用會先由起訴的原告負擔，這點想要提起漏水訴訟的民眾必須多加注意，當然，若最後勝訴，該部分費用則會由敗訴一方負擔。

漏水訴訟可以請求什麼賠償項目？

只要能釐清漏水的責任歸屬，就能請求責任人負責，實務上常見請求項目包含修繕漏水的費用、物品毀損之賠償（諸如漏水致傢俱、電器損壞等）、租屋費用、精神慰撫金、房屋交易性貶值等等。

故事中的小麥要向誰訴請賠償呢？

倘若漏水源頭係歸屬於樓上鄰居阿麗，則向阿麗請求，若是小麥房屋本身防水不好、管線破裂而漏水，縱然小魚強調現況交屋，但若買賣房屋契約中，小魚有隱瞞重要資訊或保證沒有漏水情事等，小麥自仍得向小魚依瑕疵擔保主張減少價金、瑕疵修補或是解除買賣契約。

以上大略就是漏水訴訟前置作業及訴訟中可能得請求之項目，若您也不幸遇到漏水的情況，還是不清處該如何提告，訴歡迎立即聯繫我們，我們將提供您最全面的訴訟策略，解決您的漏水難題。

1. 此時依法則由雙方負擔，參公寓大廈管理條例第12條。 ↩︎
2. 參公寓大廈管理條例第6條。 ↩︎

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